Die Frage, ob Gewerberaummieter, die von der behördlichen Corona-Schließungsanordnung betroffen sind, für die Zeit der vollständigen (oder teilweisen) Schließung des Geschäftslokals ihre Miete vollständig bezahlen müssen, ist nach wie vor umstritten.

Teilweise wird von den Gerichten die Auffassung vertreten, der Mieter trage vollständig das Betriebsrisiko. Die behördliche Schließungsanordnung begründete keinen Mangel an der Mietsache; die Miete darf daher weder gemindert noch die Mietzahlung eingestellt werden.

Andere Gerichte erkennen war auch keinen Mangel an der Mietsache, sehen aber grundsätzlich eine Störung der Vertragsgrundlage aufgrund derer eine Anpassung des Vertrages möglich sein soll.

Auch hier wird aber wieder unterschieden: Einerseits wird gefordert, dass durch die Schließung eine existenzbedrohende Situation entstanden sein muss und zudem auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlauben müsse. Schon die erfolgversprechende Darstellung der existenzbedrohenden Situation gestaltet sich aber schwierig, weil parallel auch zu Kompensationen durch Online-Handel oder öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen und weiter fortbestehende Vermögenswerte durch Warenbestand etc., nachvollziehbar vorgetragen werden muss. Zudem muss dann auch noch zur Vermietersituation vorgetragen werden, beispielsweise zu Finanzierungsfragen etc. Auf der Basis dieser Ansicht entschied das OLG Karlsruhe, dass der Mieter die volle Miete für die Zeit des Lockdowns im April zu zahlen habe.

Andererseits werden die Hürden nicht so hoch gesetzt. Hier wird eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen, weil keine der Mietparteien die Ursache für die Störung gesetzt hat, keine sie vorhergesehen hat und es demgemäß dann auch angemessen sei, die sich daraus ergebende Belastung gleichmäßig auf beide Vertragsparteien zu verteilen. Die Folge ist, dass die Miete zur Hälfte gekürzt werden darf. So hat zuletzt das OLG Dresden mit einer Entscheidung vom 24.02.2021 entschieden.

Letztlich liegen jetzt zwei sich widersprechende Entscheidungen von Oberlandesgerichten vor, in beiden Verfahren wurde bereits angekündigt, dass der BGH die Entscheidungen überprüfen soll, weil die jeweils unterlegene Partei nicht mit der Entscheidung einverstanden ist.

Vor dem Hintergrund der gesetzgeberischen Intention des Art. 240 § 7 EGBGB und dem zugleich verankerten Beschleunigungsgrundsatz wird es spannend sein zu sehen, wie schnell sich der BGH mit dieser Frage beschäftigt und zu welchem Ergebnis der BGH kommt.

Alle Betroffenen kann vor diesem Hintergrund nur angeraten werden, wenn keine Einigungsmöglichkeit besteht, zumindest die Verfahren „offen“ halten.