Die Frage, ob trotz der Corona-bedingten Schließung der Geschäftslokale die volle Gewerbemiete gezahlt werden muss, beschäftigt seit dem ersten Lockdown die Gerichte.
Eine einheitliche Linie lässt sich allerdings noch nicht feststellen. Es gibt aber durchaus Tendenzen.
Die meisten Gerichte gehen mittlerweile davon aus, dass eine Minderung wegen eines Mangels (Rechtsmangel) nicht möglich ist. Ebenso wenig könne damit argumentiert werden, dass die Gebrauchsüberlassung infolge der behördlichen Schließungsanordnung durch die Vermieter unmöglich sei und dementsprechend – folgerichtig – der Mieter von der Leistungspflicht befreit sei.
Während dies eher für die Vermieter günstige Argumente sind, dürfen die Mieter aber immer noch hoffen. Denn viele Gerichte sehen eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB als gegeben an.
Während einige Gerichte wie beispielsweise das Oberlandesgericht Dresden und das Kammergericht in Berlin für die Zeit des Lockdowns eine Reduzierung der Miete um pauschal 50 % für angemessen erachten, sieht dies das Amtsgericht Dortmund in einer gerade veröffentlichten Entscheidung etwas differenzierter.
Hier soll jeweils im Einzelfall zugrunde gelegt werden, welche Auswirkung die behördliche Schließung auf den Umsatz des betreffenden Geschäftes – gegebenenfalls unter Einbeziehung staatlicher Hilfen – hatte und dies dann der Maßstab für die Reduzierung der Miete sein. Da es bei der Vertragsanpassung um die Frage der Risikoverteilung geht, soll der Umsatzrückgang allerdings jeweils hälftig von Mieter und Vermieter getragen werden.
Unter Berücksichtigung der konkret vorgetragenen Umsatzzahlen kam das Amtsgericht Dortmund deshalb zu einem Umsatzrückgang für den Monat April in Höhe von 34,06 % und demgemäß zu Vertragsanpassung der Bruttomiete um 17 %. Im März 2020 lag tatsächlich ein Umsatzrückgang von ca. 51,40 % vor, sodass hier eine Vertragsanpassung in Höhe von 25,7 % gerechtfertigt gewesen sei. Allerdings hatte die Mieterin – vertragsgemäß – Anfang März die Miete schon in voller Höhe vorausgezahlt, weil zu diesem Zeitpunkt natürlich niemand davon ausging, dass es zu einer behördlichen Schließung der Geschäfte kommen würde. Deshalb ließ das Amtsgericht Dortmund eine Verrechnung der überzahlten Miete aus März mit der für den Monat April 2020 dann nicht gezahlten Miete zu.
Was bedeutet dies für die Praxis?
Der Mieter wird zu den Umsatzrückgängen, die sich aus der behördlichen Schließung ergeben, vorzutragen haben. Eine mögliche Kompensation durch Außer-Hausverkauf und Online-Geschäft findet damit ebenso Berücksichtigung wie etwa zugeflossene staatliche Hilfen.
Vom Mieter zu zahlenden Mieten (zur Vermeidung einer Kündigung) sollten ggfs. unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf eine mögliche Vertragsanpassung gezahlt werden.
Bislang haben sich nur wenige Gerichte auch mit der Risikosituation des Vermieters auseinandergesetzt. Hat dieser beispielsweise noch Finanzierungsraten zu zahlen, wird er gut daran tun, dies in seine Überlegungen und Argumente mit aufzunehmen und im Streitfall vor Gericht vorzutragen, damit auch dieser Punkt bei der Risikoverteilung berücksichtigt werden kann.
Da leider ein Ende der Problematik noch nicht abzusehen ist, werden sich die Mietparteien und Gerichte wohl noch einige Zeit mit diesen Fragestellungen zu beschäftigen haben.
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