Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer am 20.03.2013 veröffentlichten Entscheidung (VIII ZR 168/12) mit der mietvertraglichen Formularklausel, wonach die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt war, befasst.
Der Beklagte hatte als Genossenschaftsmitglied eine Wohnung der Klägerin angemietet. Im Mietvertrag war, wie in allen Mietverträgen der Klägerin, die Vereinbarung aufgenommen worden, dass der Mieter verpflichtet sei, keine Hunde und Katzen zu halten.
Gleichwohl zog der Beklagte mit seiner Familie und einem kleinen Hund in die Wohnung ein. Als die Vermieterin dies erfuhr, forderte sie den Beklagten auf, den Hund binnen vier Wochen aus der Wohnung zu entfernen, ferner sollte sich der Beklagte verpflichten, die zukünftige Haltung von Hunden vertragsgemäß zu unterlassen.
Dem kann der Beklagte allerdings nicht nach, so dass die Vermieterin Klage beim zuständigen Amtsgericht Gelsenkirchen erhob. Das Amtsgericht gab der Klage statt, auf die Berufung änderte das Landgericht Essen dieses Urteil ab und wies die Klage der Vermieterin ab. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage wurde allerdings die Revision zugelassen, die von der Vermieterin auch eingelegt wurde.
Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig ist, entschied, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, wonach die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt werde, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Dies ergebe sich daraus, dass dem Mieter eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen von vorne herein verboten sei. Ein solches Verbot verstößt nach Auffassung des BGH gleichzeitig gegen die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB. Derartige Fragen dürften nicht durch eine generelle Verbotsklausel geregelt werden, sondern müssten im Einzelfall unter Abwägung der Besonderheiten des Einzelfalls entschieden werden.
Der BGH stellt weiter klar, dass die Unwirksamkeit der Verbotsklausel nicht dazu führe, dass ein Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten könne. Es müsse vielmehr eine umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner sowie der Nachbarn erfolgen. Im konkreten Einzelfall hat das Landgericht Essen nach Ansicht des BGH zutreffenderweise erkannt, dass die gebotene Abwägung zu einer Zustimmungspflicht des Vermieters geführt habe und die Klage des Vermieters deshalb zu Recht abgewiesen.
Mit der vorliegenden mieterfreundlichen Entscheidung verbessern sich die Aussichten, Hunde oder Katzen in einer Mietwohnung halten zu dürfen, auch wenn dies nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag formularmäßig ausgeschlossen ist. Es kommt jedoch immer auf eine sorgfältige Darstellung der Interessenlage und die Abwägung der einzelnen Argumente an.