Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung zum Aktenzeichen V ZR 9/12 wieder einmal klar vor Augen geführt, dass nicht nur bei der Erstellung einer Teilungserklärung, sondern insbesondere auch beim Ankauf einer Eigentumswohnung genau auf den Inhalt der Teilungserklärung geachtet werden muss.
Die Teilungserklärung ist die so genannte Gemeinschaftsordnung, durch die die Eigentümergemeinschaft unter anderem regelt, wer für die Instandsetzung bestimmter Gebäudeteile aufzukommen hat.
Im maßgeblichen Fall hieß es in der Teilungserklärung, dass Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten Instand zu setzen und Instand zu halten sind.
Nunmehr waren in der Eigentumsanlage Schäden festgestellt worden, die auf schadhafte Balkon- und Fugenabdichtungen sowie Rissbildungen im Fliesenbelag zurückzuführen waren und die Auswirkungen auf das Gesamtgebäude (Feuchtigkeitseintritt) haben konnten.
Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass derartige Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen seien. Gegen diesen Beschluss hatte ein Eigentümer eine so genannte Beschlussanfechtungsklage eingereicht, und damit letztinstanzlich auch gewonnen.
Sowohl das Berufungsgericht als auch der BGH vertreten nämlich die Auffassung, dass die Regelung in der Teilungserklärung dahingehend zu verstehen sei, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einem Balkon versehen sind, für sämtliche diesbezüglich entstehenden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten aufkommen müssen, wovon auch die Kosten für die Isolierung und die Ablichtungsanschlüsse der Balkone erfasst seien, da der Wortlaut der Teilungserklärung im Streitfall keinerlei Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalte.
Der BGH stützt dabei weiter auch die Auffassung des Berufungsgerichtes, das bei Auslegung einer Teilungserklärung maßgeblich auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen sei, wie er sich einem unbefangenen Betrachter als nächstliegend darstellt und Umstände, die außerhalb der Erklärung liegen, nur herangezogen werden dürften, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar waren.
Danach sei es zwar durchaus zutreffend, dass die Beseitigung von möglichen Feuchtigkeitsproblematiken auch der Erhaltung des gesamten Gebäudes zukommen könne, darauf komme es jedoch nach dem eindeutigen Wortlaut der Teilungserklärung nicht an, diese knüpfe ausschließlich daran an, dass die Kosten für die Instandsetzung- und Instandhaltung von Gebäudeteilen, hinsichtlich deren Nutzung andere Miteigentümer durch den jeweils berechtigten Eigentümer ausgeschlossen sind, auch allein den berechtigten Eigentümer treffen sollen. Dies sei auch sachgerecht, da bei einer Bauweise ohne Balkon die entsprechenden Problematiken überhaupt nicht erst angefallen wären.
Im Streitfall haben also die Eigentümer, die auch über einen Balkon verfügen, die mit der Instandsetzung- und Instandhaltung zusammenhängenden Kosten jeweils allein zu tragen, während die Eigentümer, die gerade nicht über einen Balkon verfügen, mit den für die Instandsetzung des Balkons einhergehenden Kosten nichts zu tun haben.
Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, sich über den genauen Inhalt der Teilungserklärung insbesondere vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung, aber auch im Zusammenhang mit der Beschlussfassung wegen der Kostentragungspflicht bezüglich notwendig werdender Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu informieren und auseinanderzusetzen. Während die Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums normalerweise anteilmäßig auf sämtlich Miteigentümer aufgeteilt werden, haftet jetzt der einzelne Eigentümer allein für die Kosten der Balkonsanierung – das kann richtig (und unvorhergesehen) teuer werden!
Die umfassende Information (und ggfs. auch rechtliche Prüfung) im Vorfeld kann so erhebliche Kosten sparen bzw. die Übernahme unzulässig überbürdeter Kosten verhindern.