In einem am 05.12.2012 verkündeten Urteil hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH eine eindeutige Aussage zur Beweislastverteilung bei der Frage von Schadensersatzansprüchen wegen – vermeintlich – unterlassener oder verspäteter Mängelanzeigen getroffen.
Ausgangslage:
In einer vermieteten Wohnung traten Risse in den Fußbodenfliesen auf. Die Mieter behaupteten, sie hätten diesen Mangel erstmals 2005 beim Vermieter gerügt. Eine Mägelbeseitigung erfolgte jedoch nicht.
Im Jahre 2008 wurden die Mängel dann nochmals anwaltlich gerügt, ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung der Mängel und deren Ursache eingeleitet und sodann die Miete um monatlich 125,00 € (20 Prozent) gemindert. Im Rahmen des Beweisverfahrens wurden die Mängel bestätigt und als Ursache ein fehlerhaftes Verlegen der Bodenfliesen ausgemacht. Die Gewährleistungsansprüche des Vermieters wegen der Verlegung der Bodenfliesen waren mit Ablauf der Jahres 2006 allerdings verjährt.
Der Vermieter forderte mit der Klage nunmehr den einbehaltenen Minderungsbetrag für insgesamt 19 Monate (Zeitraum ab Oktober 2008) zurück, weil die Mieter wegen der verspäteten Mängelanzeige nicht berechtigt gewesen seien, sich auf die Minderung zu berufen (§ 536 c BGB) bzw. sich entsprechend schadensersatzpflichtig gemacht hätten.
Vor dem Amtsgericht gewann der Vermieter noch, Landgericht und BGH jedoch wiesen seine Klage ab.
Dafür musste geklärt werden, wer in diesem Schadensersatzprozess beweispflichtig dafür ist, dass die Mängelanzeige „rechtzeitig“ erfolgt ist.
Nach Auffassung des BGH ist dies derjenige, der sich auf den Schadensersatzanspruch beruft, hier also der Vermieter, der den Anspruch aus § 536 c Abs.2 Satz 1 BGB für sich reklamiert. Wörtlich heißt es: „Der Senat hält daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.“
Anders hatte der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat entschieden, so dass einmal mehr deutlich wird, das die Unterscheide zwischen Wohnraum- und Gewerbemietrecht zu gänzlich unterschiedlichen Ergebnissen bei der Beurteilung einer ähnlichen Fallgestaltung führen können!
Diese Unterschiede müssen erkannt und beachtet werden!