Drum prüfe, wer sich ewig bindet…

Diesen Satz kennen wir alle, bringen ihn regelmäßig in Zusammenhang mit einer Eheschließung. Doch auch im Mietrecht hat dieser Satz seine Berechtigung, wie sich gerade einmal wieder gezeigt hat.

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass zwischen Vermieter und Mieter durch individuelle Vereinbarung wirksam ein langer beidseitiger Kündigungsausschluss hergestellt werden kann. Wörtlich heißt es: „Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich.“

Was war geschehen?

Der Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus hat sich mit dem (potentiellen) Mieter einer Wohnung auf den Abschluss eines Mietvertrages auf der Basis eines Formulars geeinigt, wobei er auf die Verwendung genau dieses Formulars bestanden hatte. Dort hatten die Vertragsparteien dann unter Streichung der Begrenzung auf die Dauer von 4 Jahren einen Kündigungsausschluss vereinbart, weil die Mieter eine langfristige Perspektive haben wollten. Später hat der Vermieter die Immobilie verkauft und der Erwerber dann wegen Eigenbedarfs gekündigt. Im Prozess hatte das Amtsgericht die Klage auf Räumung abgewiesen, das Landgericht auf die Berufung des Erwerbers der Klage jedoch stattgegeben, weil es eine unzulässige Vereinbarung im Wege „Allgemeiner Geschäftsbedingungen“ (dabei ist nach der Rechtsprechung ein Maximalzeitraum des Kündigungsausschlusses von 4 Jahren zulässig)  angenommen hatte.

Doch da spielt der BGH nicht mit: ausgehend von dem Sachvortrag des Mieters liege eine Individualvereinbarung vor. Selbst bei einer AGB-Vereinbarung könne sich der Erwerber (als Rechtsnachfolger des Verwenders) nicht auf eine Unwirksamkeit der Klausel berufen. Die Individualvereinbarung jedoch ist zulässig..

Hätte der Erwerber das einkalkuliert, hätte er die streitgegenständliche Immobilie wohl nicht erworben, doch jetzt dürfte es zumindest für die Dauer von 30 Jahren gebunden sein…

Fazit: Schon die Ausgestaltung von Mietverträgen sollte – insbesondere bei Sonderwünschen einer Partei – fachmännisch erfolgen, erst recht sollten die vorhandenen Mietverträge beim Erwerb einer Immobilie geprüft werden, um deren Bindungen und Folgen richtig einschätzen zu können.

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