Unwirksame Befristung = wirksamer Kündigungsausschluss

Der Bundesgerichtshof hatte als Revisionsinstanz die Frage zu beurteilen, ob eine individualvertraglich vereinbarte Befristung eines Wohnraummietvertrages für den Zeitraum von sieben Jahren mit zweimaliger Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre wirksam ist und eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses demgemäß nicht möglich ist.

 Zur Rechtslage:

Eine Befristung eines Mietverhältnisses ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, beispielsweise dem Willen des Vermieters, die Räume später für sich oder Familienangehörige nutzen zu wollen. Weiter ist Voraussetzung, dass der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses dem Mieter bei Abschluss des Vertrages schon mitgeteilt wird. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind kraft Gesetzes unwirksam.

 Daraus folgte zwangsläufig, was sowohl das Amts- als auch das Landgericht zutreffend erkannt hatten, dass im hier maßgeblichen Fall die Befristung des Mietverhältnisses für die Dauer von sieben Jahren -mit zweimaliger Dreijahresoption- kraft Gesetzes unwirksam war. Da die Vermieterin das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs vor Ablauf des ersten Befristungszeitraums gekündigt hatte, folgte für Amts- und Landgericht daraus, dass die Kündigung begründet war, da keine wirksame Befristung vorlag und damit ein mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbares normales Mietverhältnis vorliege.

Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes hatte der Mieter allerdings die Revision zum Bundesgerichtshof eingelegt und dieser hob das Urteil des Berufungsgerichts nun auf.

Zur Begründung wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass zutreffend vom Berufungsgericht erkannt worden sei, dass die Befristungsabrede unwirksam sei. Das Berufungsgericht habe aber verkannt, dass die Unwirksamkeit der Befristungsabrede dazu führe, dass eine planwidrige Regelungslücke im Vertrag entstanden sei und dass diese planwidrige Regelungslücke nunmehr im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung auszufüllen sei.

Aus dem Vertragsinhalt ergebe sich eindeutig, dass der Mieter eine langfristige Bindung gewünscht habe und dass auch die Vermieterin mit dieser langfristigen Bindung einverstanden gewesen sei, weshalb sich beide individualvertraglich auf einen Bestandszeitraum von mindestens sieben Jahren geeinigt hatten. Diese Vertragsvorstellung beider Mietvertragsparteien sei nunmehr unter Berücksichtigung dessen zu korrigieren, dass die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen sei.

Für den Bundesgerichtshof folgt daraus, dass die Vertragsparteien einen beiderseitigen Kündigungsausschluss für den Vertragszeitraum von sieben Jahren bzw. sogar für die Optionszeiträume von jeweils drei Jahren, wobei die Option nur dem Mieter eingeräumt war, vereinbart haben.

Daraus wiederum folgen, dass die vor Ablauf des Bestandszeitraumes ausgesprochene Kündigung der Vermieterin unwirksam sei und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden sei.

Klarstellend weist der Bundesgerichtshof dann auch noch darauf hin, dass über eine individualvertragliche Regelung unproblematisch auch ein längerer Zeitraum durch einen beiderseitigen Kündigungsausschluss erfasst werden könne, als dies durch Allgemeine Geschäftsbedingungen -hier gilt ein Höchstzeitraum von vier Jahren- zulässig ist.

Die lange Bindung von bis zu 13 Jahren wird vom Bundesgerichtshof ausdrücklich toleriert.

Da das Mietverhältnis im Rahmen des Räumungsrechtsstreits durch die Vermieterin auch noch zusätzlich fristlos gekündigt worden war, das Berufungsgericht allerdings zu der fristlosen Kündigung keinerlei Stellung abgeben musste, hat der Bundesgerichtshof das Urteil, mit dem das Berufungsgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, aufgehoben, den Rechtsstreit aber zur weiteren Entscheidung wieder an das Landgericht zurückverwiesen, da über die fristlose Kündigung noch durch das Berufungsgericht zu entscheiden war.

Für die Praxis wichtig ist die Unterscheidung in individualvertragliche Regelung einerseits und Allgemeine Geschäftsbedingung andererseits. Bei den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten nach wie vor strengere Maßstäbe.

Rechtsanwalt Thomas Misikowski