Quotenabgeltungsklausel im Wohnungsmietvertrag

Der Bundesgerichtshof kippt erneut eine so genannte Schönheitsreparaturenklausel in einem Wohnraummietvertrag

Bereits in der jüngeren Vergangenheit hat sich der Bundesgerichtshof wenig vermieterfreundlich gezeigt, wenn die Wirksamkeit von Klauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen zu beurteilen war. Dieser Trend setzt sich in der jüngsten Entscheidung fort.

Ausgangslage:

Der Mieter war für die Zeit von März 2009 bis einschließlich Dezember 2010 Mieter einer Wohnung. Nach dem Mietvertrag war er verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu übernehmen. Soweit bei Rückgabe der Mietsache die Schönheitsreparaturen in Gänze noch nicht fällig waren, sollte sich der Mieter nach der mietvertraglichen Regelung quotal an den notwendigen Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligen. Maßgeblich dafür sollte sein ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes.

Es kam dann, wie es kommen musste:

Bei Übergabe der Wohnung mahnte der Vermieter die Vornahme weiterer Schönheitsreparaturen (Streichen der Wände, Reinigen des Teppichs) an und setzte dem Mieter schließlich eine Frist dazu. Der Mieter lehnte die Durchführung der Arbeiten ab, so dass es zu gerichtlichen Auseinandersetzung kam

Der vom Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag belief sich über Gesamtkosten in Höhe von ca. 3.055,00 €, von denen der Vermieter vom Mieter einen quotalen Anteil in Höhe von 1.055,00 € forderte.

Die Entscheidung:

Soweit der Vermieter anteilige Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Mieter beanspruchte, scheiterte er in allen drei Instanzen, natürlich mit der entsprechenden Kostenfolge!.

In seiner Entscheidung vom 29.05.2013 rückte der Bundesgerichtshof von seiner anderweitigen Auffassung aus den Jahren 1988 und 2004 ausdrücklich ab und erachtete die Klausel wegen der Formulierung, dass der Vermieter den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes einhole und sich daraus die anteiligen Kosten des Mieters ergeben sollen, für unwirksam. Nach der insoweit nämlich anzuwendenden kundenfeindlichsten Auslegung könne daraus gefolgert werden, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter beauftragten Malerfachgeschäftes verbindlich ist, unabhängig von der Frage, ob die dort aufgeführten Arbeiten tatsächlich notwendig sind und ob die dort abgerechneten Positionen preislich üblich und angemessen sind.

Die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlägt durch auf die Übertragung der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter Reparaturen insgesamt, so dass der Mieter entgegen der vertraglich vorgesehenen Konstellation gerade nicht verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Konsequenzen:

Derartige Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages sind gefährlich. Ob die vertragliche Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, wirksam ist, muss in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden, bevor solche Ansprüche durchgesetzt werden sollen. Vermieter sollten vor Abschluss eines neuen Mietvertrages die Klauseln dazu überprüfen (lassen) und sich, soweit möglich, eine Anpassung vorbehalten.

Rechtsanwalt Thomas Misikowski

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