Der Verkäufer einer Immobilie muss sämtliche Mängel, die er auch nur für möglich hält, offenbaren. Macht er das nicht, hilft auch ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss nichts. Er haftet gleich wohl auf Schadensersatz wegen arglistigem Verschweigens eines Mangels.
Im Ausgangsfall hatte ein Marder erheblichen Schaden an der Dachisolierung verursacht.
Der Verkäufer hatte das Dach teilweise öffnen lassen und einen Teil der Dachisolierung, die beschädigt worden war, ersetzen lassen. Er hatte jedoch davon abgesehen, auch weitere Dachflächen zu prüfen, inwieweit auch dort ein Schaden vorlag, weil er davon ausgegangen war, dass sämtliche Schäden beseitigt seien. Dies hatte er den Käufern allerdings auch nicht mitgeteilt.
Der Käufer hatte dann einige Zeit später die Dachfläche insgesamt überprüfen lassen und dabei feststellen müssen, dass weitere Flächen erheblich beschädigt waren, teilweise wear die Isolierung weggefressen, teilweise durch Marderkot verschmutzt.Die Kosten der Sanierung betrugen ca. 25.000,00 €. In dieser Höhe machte der Käufer gegen den Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend, weil der Verkäufer nicht vollständig über den Mangel – Marderschäden an der Dachdämmung – aufgeklärt habe, sondern den Mangel vielmehr arglistig verschwiegen habe.
Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Denn wer beim Verkauf einer Sache den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig beschreibt, kann trotz des vereinbarten Gewährleistungsauschlusses wegen Arglist auf Schdensersatz haften, wenn er weitere Schäden bzw. ein größeres Ausmaß des Mangels zumindest für möglich hält oder halten musste.
Der Sachverständige stellte bei Besichtigung der mangelhaften Dachdämmung fest, dass bei der Teilsanierung des Daches vor dem Verkauf sich angesichts des Umfanges des erkannten Schadens der Schluß aufgedrängt haben musste, dass auch weitere Dachflächen beschädigt sein müssen. Dies hätte der Verkäufer dem Käufer mindestens mitteilen müssen, damit dieser den Vertragsgegenstand hätte eingehender untersuchen oder seinen Kaufentschluss hätte überdenken können. Da dies unterbleiben ist, haftet der Verkäufer trotz des vereinabrten Gewährleistungsausschlusses für die Mängelbeseitigungskosten.
Urteil des OLG Koblenz vom 15.01.2013, 4 U 874/12